Правовая база · документ 01

Аор Чор 22 — форма договора, которую обязан использовать застройщик

Q: Что будет, если договор застройщика не соответствует форме Аор Чор 22?

Статья 6/2 Закона о кондоминиумах устанавливает: та часть договора, которая не соответствует утверждённой форме и не является благоприятной для покупателя, не имеет силы. При этом договор целиком не становится ничтожным — недействительным считается именно невыгодное покупателю условие, как если бы его не было. Правило распространяется и на приложения с дополнительными соглашениями: через них нельзя провести условия, ухудшающие положение покупателя. За нарушение статьи 6/2 предусмотрен штраф до 100 000 батов по статье 63 того же закона.

Q: Может ли застройщик брать плату за переуступку договора?

По форме Аор Чор 22 — нет. Пока договор действует, покупатель вправе передать права по нему другому лицу, письменно уведомив застройщика, а застройщик не вправе требовать за это никаких дополнительных расходов и обязан обеспечить переход прав и обязанностей к новому приобретателю. На практике встречаются договоры, где переуступка разрешена только через 6 месяцев после подписания или где за смену договора берут фиксированную сумму, например 3 000 батов. Такие условия менее благоприятны для покупателя, чем требует форма, и в этой части не имеют силы.

Q: Кто по закону платит налоги при переводе права собственности на квартиру?

Форма Аор Чор 22 распределяет расходы так: налог на доход, специальный налог на бизнес (SBT) и гербовый сбор при переводе права собственности на квартиру платит продавец. Сбор за регистрацию прав и юридических действий покупатель и продавец делят пополам. Если в договоре застройщика все эти расходы переложены на покупателя, такое условие ухудшает его положение относительно формы. Фактическую применимость к вашей сделке должен подтвердить юрист.

Q: Сколько лет застройщик отвечает за дефекты по закону Таиланда?

Форма Аор Чор 22 устанавливает минимальные сроки ответственности за скрытые дефекты: не менее 5 лет по конструктиву и оборудованию, входящему в состав здания, и не менее 2 лет по прочим составным частям. Оба срока считаются со дня регистрации кондоминиума, а не со дня подписания договора или передачи ключей. Меньшие сроки в договоре застройщика противоречат форме.

Q: Считается ли реклама застройщика частью договора?

Да. По форме Аор Чор 22, если застройщик рекламировал проект текстом или изображениями, эти рекламные материалы считаются частью договора купли-продажи и входят в перечень приложений к нему. Практическое следствие: обещанные в рендерах и буклетах бассейн, лобби, фитнес и прочая инфраструктура — не маркетинг, а обязательство. Сохраняйте буклеты, презентации и скриншоты страниц проекта на момент покупки.

Министерство внутренних дел Таиланда утвердило обязательную форму договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме. Всё, что застройщик добавил в свой договор в ущерб покупателю, силы не имеет. Разбираем все десять обязательных блоков — с указанием статей закона.

อ.ช. 22Форма МВД Таиланда

ст. 6/2Закон о кондоминиумах

0 ฿Плата за переуступку

5 летГарантия на конструктив

100 000 ฿Штраф застройщику

Проверить свой договор Как проверить застройщика

Главная → Справочник → Аор Чор 22

Коротко: договор о намерении купить и продать квартиру в кондоминиуме в Таиланде должен соответствовать форме อ.ช. 22 («Аор Чор 22»), утверждённой Министерством внутренних дел. Основание — статья 6/2 Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), введённая поправкой №4 B.E. 2551 (2008). Закон устанавливает жёсткое правило: та часть договора, которая отклоняется от формы и невыгодна покупателю, не имеет силы, при этом договор целиком остаётся действующим. За нарушение — штраф до 100 000 батов по статье 63. Форма задаёт минимум прав покупателя: бесплатную переуступку, гарантию 5 лет на конструктив, распределение налогов при переводе права и предельные штрафы за просрочку.

Первоисточники

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 — Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), статья 6/2, введена Законом о кондоминиумах (№4) B.E. 2551 (2008); статья 63 — ответственность.
ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด — Уведомление МВД Таиланда об утверждении форм договоров о намерении купить-продать и купли-продажи квартир, от 1 июля 2008 года, действует с 4 июля 2008 года. Пункт 1 уведомления вводит форму อ.ช. 22, пункт 2 — форму อ.ช. 23.
Гражданский и торговый кодекс Таиланда, статья 456 — сделка с недвижимостью без письменной формы и регистрации у компетентного должностного лица ничтожна.

Перевод и структурирование — WEGC, с тайских первоисточников. Перевод неофициальный: при расхождениях приоритет имеет тайский текст. Материал не заменяет юридическую консультацию по вашей сделке.

Две формы и в чём между ними разница

Уведомление МВД вводит сразу две формы. Их часто путают, хотя применяются они на разных этапах сделки.

อ.ช. 22 · АОР ЧОР 22

Договор о намерении купить и продать

Применяется при покупке на этапе строительства и до перевода права. Именно этот договор вы подписываете с застройщиком при покупке off-plan и по нему платите рассрочку.

Заключается между застройщиком и будущим покупателем
Задаёт минимум прав покупателя на весь период стройки
Здесь живут переуступка, штрафы за просрочку и гарантии
Именно вокруг него возникает большинство споров

อ.ช. 23 · АОР ЧОР 23

Договор купли-продажи

Подписывается на самой сделке перевода права в Земельном департаменте. Обойти его практически невозможно: без установленной формы чиновник просто не зарегистрирует переход права.

Оформляется в присутствии земельного чиновника
По ст. 456 ГТК без регистрации сделка ничтожна
Нарушений по этой форме почти не встречается
Проблемы концентрируются в อ.ช. 22, а не здесь

Десять обязательных блоков формы Аор Чор 22

Ниже — состав формы по уведомлению МВД. К каждому блоку добавлено, что это даёт покупателю на практике.

Заверения продавца о праве на землю и статусе проекта

Продавец подтверждает, что он является собственником земли, на которой стоит дом. Он обязан указать детали проекта, разрешение на строительство и статус: если стройка идёт — что по её завершении объект будет зарегистрирован как кондоминиум; если стройка завершена — что регистрация кондоминиума в процессе.

Что это даёт. Право требовать документы, а не обещания. Продавцом по форме может быть только собственник земли и здания, то есть сам владелец проекта — посредник использовать эту форму не может.

Предмет договора, инфраструктура и реклама как часть договора

Фиксируется договорённость о купле-продаже и перечисляются объекты инфраструктуры, которые получит покупатель; продавец обязан впоследствии зарегистрировать их как общее имущество. Отдельное правило: если продавец рекламировал проект текстом или изображениями, эти рекламные материалы считаются частью договора.

Что это даёт. Бассейн, лобби, фитнес и виды с рендеров перестают быть маркетингом и становятся обязательством. Сохраняйте буклеты, презентации и скриншоты страниц проекта на дату покупки — по закону это часть договора.

Переуступка прав — свободная и бесплатная

Пока договор действует, покупатель вправе передать права по нему другому лицу, письменно уведомив продавца. Продавец при этом не вправе требовать никаких дополнительных расходов и обязан обеспечить переход к новому приобретателю прав и обязанностей по договору.

Что это даёт. Это самый нарушаемый пункт формы и самый важный для инвестора, который планирует выйти до сдачи. Условия вида «переуступка возможна не ранее чем через 6 месяцев с даты подписания» или «сбор за смену договора 3 000 ฿» менее благоприятны для покупателя, чем требует форма, и в этой части силы не имеют.

Цена, график платежей и дата перевода права

Указываются цена квартиры, порядок оплаты и конкретная дата перевода права собственности. Продавец обязан известить покупателя о дате сделки не менее чем за 30 дней.

Что это даёт. Месяц на подготовку денег, перевод валюты и оформление FET. Уведомление «за неделю» лишает покупателя возможности успеть с переводом из-за рубежа.

Кто платит налоги и сборы при переводе права

Налог на доход, специальный налог на бизнес (SBT) и гербовый сбор при переводе права собственности на квартиру платит продавец. Сбор за регистрацию прав и юридических действий покупатель и продавец делят пополам.

Что это даёт. Один из самых дорогих пунктов на практике. Если в договоре все расходы по переводу переложены на покупателя, это отклонение от формы не в его пользу. Проверьте формулировку до внесения невозвратного платежа.

Предельные проценты за просрочку покупателя

Если покупатель просрочил платёж, ставка составляет не более 15% в год от суммы задолженности, а в сумме начисленное не может превысить 10% цены квартиры.

Что это даёт. Потолок ответственности. Просрочка в рассрочке не может превратиться в неограниченно растущий долг.

Когда продавец вправе расторгнуть договор

Расторжение возможно в трёх случаях просрочки до перевода права: неоплата при единовременном платеже; просрочка трёх платежей подряд, если график предусматривает 24 платежа и более; просрочка в размере 12,5% цены, если платежей менее 24. Но до расторжения продавец обязан направить письменное требование погасить долг и дать не менее 30 дней со дня его получения. Только если покупатель проигнорировал требование, договор может быть расторгнут.

Что это даёт. Защиту от мгновенного расторжения с удержанием внесённого. Расторжение «автоматически при первой просрочке» противоречит форме.

Права покупателя, если застройщик не передал объект в срок

Покупатель может расторгнуть договор — продавец возвращает всё уплаченное с процентами по той же ставке, которую сам установил как штраф за просрочку покупателя. Либо покупатель сохраняет договор и начисляет продавцу ежедневную неустойку не менее 0,01% цены в день, но в сумме не более 10% цены; выбрав все 10% и считая, что продавец дальше исполнять договор не сможет, покупатель вправе расторгнуть. При обстоятельствах непреодолимой силы продавец возвращает всё уплаченное с процентами по максимальной ставке срочного депозита банка Krung Thai; право требовать иные убытки сохраняется, но израсходованные суммы продавец вправе вычесть из подлежащих уплате процентов.

Что это даёт. Симметрию. Ставка неустойки за просрочку застройщика привязана к той, которую он назначил покупателю, поэтому «15% для вас и 0,01% для нас» в договоре недопустимо.

Ответственность за дефекты: 5 лет и 2 года

По конструктиву и оборудованию, входящему в состав здания, — не менее 5 лет. По прочим составным частям — не менее 2 лет. Оба срока считаются со дня регистрации кондоминиума.

Что это даёт. Точку отсчёта, которую нельзя сдвинуть. Срок идёт не от подписания договора и не от передачи ключей, а от регистрации кондоминиума — обычно это позже, что выгодно покупателю.

Приложения, которые являются частью договора

Копия свидетельства о регистрации юридического лица, если продавец — компания, и копия доверенности на подписанта. Копия свидетельства о праве на землю (чанот). Копия разрешения на строительство, изменение или снос здания либо свидетельства о приёмке по закону о контроле строительства. План кондоминиума и подтверждение его регистрации. Описание квартиры, личного имущества, общего имущества и инфраструктуры. Рекламные материалы — как текст, так и изображения.

Что это даёт. Готовый перечень для проверки. Если приложения отсутствуют, договор не соответствует форме, а вы не видели документов, подтверждающих право застройщика на землю и разрешение на стройку.

Что происходит с условиями, которые нарушают форму

Логика статьи 6/2 отличается от привычной: договор не аннулируется целиком, а «вычищается» от невыгодных покупателю отклонений.

ПРАВИЛО

Условие не имеет силы

Часть договора, которая не соответствует форме и не является благоприятной для покупателя, не применяется — как если бы её в договоре не было. Договор при этом остаётся действующим целиком.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Обойти через допсоглашение нельзя

Правило распространяется и на дополнительные соглашения, подписанные вместе с договором. Если застройщик использовал форму, но невыгодные условия вынес в приложение, они точно так же не действуют.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Штраф до 100 000 ฿

За нарушение статьи 6/2 предусмотрен штраф не более 100 000 батов по статье 63. Надзор относится к компетенции Департамента земель МВД.

Примеры условий, которые противоречат форме

Условие в договоре застройщика	Требование формы	Последствие
«Переуступка возможна не ранее чем через 6 месяцев с даты подписания»	Переуступка возможна в течение всего срока действия договора	Не имеет силы
«Сбор за смену договора при переуступке — 3 000 ฿»	Продавец не вправе требовать никаких дополнительных расходов	Не имеет силы
Все налоги и сборы при переводе права возложены на покупателя	Налог на доход, SBT и гербовый сбор — на продавце; сбор за регистрацию — пополам	Не имеет силы
Гарантия на конструктив — 1 год с даты передачи ключей	Не менее 5 лет со дня регистрации кондоминиума	Не имеет силы
Заранее ограниченная ответственность продавца за недостатки	В форме такого условия нет	Не имеет силы
Расторжение продавцом без предварительного требования об оплате	Письменное требование и не менее 30 дней на погашение	Не имеет силы

Примеры отражают типовые отклонения, зафиксированные в тайской правовой практике и исследованиях применения формы. Оценку конкретной формулировки вашего договора должен дать юрист: вывод зависит от полного текста и приложений.

Границы применения: где формы Аор Чор 22 нет

Это самая важная часть материала, и о ней обычно молчат. Форма покрывает не все сделки, и в непокрытых случаях защита строится только договором.

LEASEHOLD

Квартира в долгосрочную аренду

Форма установлена для договора купли-продажи квартиры. Leasehold — договор долгосрочной аренды, а не купли-продажи, поэтому обязательная форма на него напрямую не распространяется.

ВИЛЛЫ

Дом или вилла с землёй

Форма относится к квартирам в кондоминиуме. Вилла с землёй кондоминиумом не является, поэтому здесь работают общие нормы Гражданского и торгового кодекса, а не อ.ช. 22.

ВТОРИЧКА

Перепродажа от инвестора

Форма применима, только когда продавец — собственник земли и здания, то есть владелец проекта. При перепродаже от частного лица или инвестора, скупившего юниты, требование не действует. Это признанный пробел в регулировании.

Практический вывод для покупателя. Покупка квартиры во freehold напрямую у застройщика защищена законом автоматически: минимум условий задан формой, и всё худшее просто не работает. В leasehold, на вилле и на вторичном рынке такой автоматической защиты нет — там всё зависит от того, что написано в договоре. Это не аргумент против leasehold, но это аргумент в пользу того, чтобы по leasehold-сделке привлекать юриста обязательно, а не по желанию. Мы всегда рекомендуем независимую проверку, но по этим трём категориям считаем её необходимой.

Проверьте свой договор по семи пунктам

Список составлен по форме Аор Чор 22. Пройдите его до внесения любого невозвратного платежа — включая бронь.

Приложения на месте. Есть копия чанота на землю, разрешение на строительство, план кондоминиума, выписка на юридическое лицо продавца и доверенность подписанта. Если чего-то нет — вы не видели подтверждения права застройщика на землю.

Реклама приложена. Буклет, презентация и рендеры с обещанной инфраструктурой подшиты к договору. По форме они являются его частью, поэтому их отсутствие в приложениях лишает вас доказательства обещаний.

Переуступка без условий и без платы. В договоре нет ни срока ожидания, ни сбора за смену договора. Если есть — эти условия не действуют, но лучше снять их до подписания, чем спорить потом.

Налоги распределены по форме. Налог на доход, SBT и гербовый сбор — на застройщике, сбор за регистрацию — пополам. Проверьте, не переложено ли всё на вас.

Неустойки симметричны. Ставка, по которой застройщик отвечает за свою просрочку, совпадает со ставкой, которую он установил для вашей. Односторонний перекос форме противоречит.

Гарантия 5 и 2 года от регистрации кондоминиума. Проверьте не только сроки, но и точку отсчёта: она должна быть привязана к регистрации кондоминиума, а не к передаче ключей.

Уведомление о сделке за 30 дней. Срок нужен, чтобы успеть перевести деньги из-за рубежа и оформить FET, если покупка во freehold.

Мы работаем напрямую по договорам застройщиков и готовы пройти этот список вместе с вами по конкретному проекту. Это не заменяет независимого юриста — и мы рекомендуем его привлекать всегда.

Частые вопросы

Что такое Аор Чор 22?

Аор Чор 22 (тайск. อ.ช. 22) — обязательная форма договора о намерении купить и продать квартиру в кондоминиуме, утверждённая Министерством внутренних дел Таиланда. Основание — статья 6/2 Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), введённая поправкой №4 B.E. 2551 (2008). Уведомление министерства принято 1 июля 2008 года и действует с 4 июля 2008 года. Форма задаёт минимальный набор условий в пользу покупателя, ниже которого договор застройщика опускаться не может. Парная форма อ.ช. 23 применяется на самой сделке перевода права в Земельном департаменте.

Что будет, если договор застройщика не соответствует форме?

Статья 6/2 устанавливает: та часть договора, которая не соответствует утверждённой форме и не является благоприятной для покупателя, не имеет силы. При этом договор целиком не становится ничтожным — недействительным считается именно невыгодное покупателю условие, как если бы его не было. Правило распространяется и на приложения с дополнительными соглашениями: через них нельзя провести условия, ухудшающие положение покупателя. За нарушение статьи 6/2 предусмотрен штраф до 100 000 батов по статье 63.

Может ли застройщик брать плату за переуступку договора?

По форме — нет. Пока договор действует, покупатель вправе передать права по нему другому лицу, письменно уведомив застройщика, а застройщик не вправе требовать за это никаких дополнительных расходов и обязан обеспечить переход прав и обязанностей к новому приобретателю. На практике встречаются договоры, где переуступка разрешена только через 6 месяцев после подписания или где за смену договора берут фиксированную сумму, например 3 000 батов. Такие условия менее благоприятны для покупателя, чем требует форма, и в этой части не имеют силы.

Кто по закону платит налоги при переводе права собственности?

Форма распределяет расходы так: налог на доход, специальный налог на бизнес (SBT) и гербовый сбор при переводе права собственности на квартиру платит продавец. Сбор за регистрацию прав и юридических действий покупатель и продавец делят пополам. Если в договоре застройщика все эти расходы переложены на покупателя, такое условие ухудшает его положение относительно формы. Фактическую применимость к вашей сделке должен подтвердить юрист.

Сколько лет застройщик отвечает за дефекты?

Форма устанавливает минимальные сроки: не менее 5 лет по конструктиву и оборудованию, входящему в состав здания, и не менее 2 лет по прочим составным частям. Оба срока считаются со дня регистрации кондоминиума, а не со дня подписания договора или передачи ключей. Меньшие сроки в договоре застройщика противоречат форме.

Распространяется ли Аор Чор 22 на leasehold и на виллы?

Прямо — нет, и это важно понимать до сделки. Форма установлена для договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме, где продавцом выступает собственник земли и здания, то есть сам застройщик проекта. Она не покрывает три ситуации: покупку квартиры в leasehold, поскольку это договор долгосрочной аренды, а не купли-продажи; покупку виллы или дома с землёй, поскольку это не кондоминиум; перепродажу на вторичном рынке, поскольку продавец там не является собственником земли и здания. В этих случаях защита строится не законом автоматически, а условиями самого договора, и проверка юристом становится критичной.

Считается ли реклама застройщика частью договора?

Да. По форме, если застройщик рекламировал проект текстом или изображениями, эти рекламные материалы считаются частью договора и входят в перечень приложений к нему. Практическое следствие: обещанные в рендерах и буклетах бассейн, лобби, фитнес и прочая инфраструктура — не маркетинг, а обязательство. Сохраняйте буклеты, презентации и скриншоты страниц проекта на момент покупки.

Где найти официальный текст формы?

Уведомление Министерства внутренних дел «Об утверждении форм договора о намерении купить-продать и договора купли-продажи квартиры согласно Закону о кондоминиумах B.E. 2522» публикуется на тайском языке; сами формы приведены в приложениях к уведомлению. Надзор за применением относится к компетенции Департамента земель МВД Таиланда, туда же направляются обращения, если застройщик форму не использует. Наш перевод является неофициальным и приведён для понимания структуры документа: при любых расхождениях приоритет имеет тайский текст.

Проверим договор по конкретному проекту

Мы работаем напрямую с застройщиками и знаем, где в их типовых договорах встречаются отклонения от формы. Пришлите проект, который рассматриваете, — пройдём договор по пунктам вместе с вами.

Запросить проверку Как проверить застройщика