Калькулятор доходности недвижимости Пхукета
Валовая доходность в рекламе — это арендная ставка, поделённая на цену. Здесь считается то, что реально останется у собственника: после расходов на входе, простоя, управления, maintenance, налогов и с поправкой на срок leasehold. Отдельно считается полная доходность — аренда вместе с приростом стоимости к моменту продажи. Цену и площадь можно подставить из паспорта любого нашего проекта.
Что останется у собственника
Выберите объект из нашего каталога или введите свои цифры. Все значения по умолчанию — ориентировочные рыночные уровни Пхукета, они меняются: правьте любое поле, результат пересчитывается сразу.
Разово при покупке. Доходность считается от полной стоимости входа, а не от одной цены юнита — иначе результат завышается.
Регистрация, sinking fund, мебель+
Личная льгота и прочий доход в Таиланде+
Maintenance, налог на имущество, резерв+
Аренда — только половина результата. Вторая половина — что объект будет стоить, когда вы его продадите. Это прогноз, а не факт: меняйте ставку роста и смотрите, как расходится картина.
Результат
Чистая доходность объекта
—
Расчёт по шагам+
Полная доходность за 10 лет
Аренда плюс изменение стоимости объекта, за вычетом расходов на входе и при продаже.
—
Стресс-тест
Доходность на дефолтных допущениях — это лучший сценарий. Полезнее смотреть, что произойдёт, если рынок пойдёт против вас: на Пхукете конкуренция за арендатора растёт вместе с объёмом ввода новых корпусов.
Как считается и чем это отличается от валовой доходности
Мы показываем формулу целиком, потому что в рекламе недвижимости Пхукета цифру доходности обычно берут в самой выгодной интерпретации. Проверить наш расчёт можно по каждому шагу.
База — стоимость входа
Знаменатель доходности — не цена юнита, а всё, что вы фактически заплатили, чтобы объект начал приносить доход: цена + регистрация + sinking fund + мебель + прочее. Расчёт от одной цены юнита завышает доходность примерно на 5–10% относительно реальности.
Выручка — с поправкой на простой
По годовому контракту: ставка × (12 − простой). Между арендаторами объект стоит пустым, и один месяц простоя в год — это уже минус 8% выручки. По краткосрочной аренде: ставка за ночь × 365 × загрузка, где загрузка на Пхукете сильно сезонна.
Расходы — включая те, о которых молчат
Из выручки вычитаются комиссия агента или управляющей компании, maintenance кондоминиума, налог на землю и строения, страхование и резерв на износ мебели и ремонт. Последние три пункта почти никогда не попадают в рекламные расчёты, а вместе они дают заметную часть разницы.
Налог — по шкале, а не «15% нерезиденту»
Считаем как в законе: (аренда − вычет 30% − льгота) → прогрессивная шкала 0–35%, плюс минимум 0,5% от выручки, если он выше. Ставки Таиланда одинаковы для резидентов и нерезидентов. Часто встречающиеся «15% для нерезидента» — это удержание у источника по ст. 50(3), которое засчитывается против налога и обычно возвращается переплатой.
Leasehold — конечный срок
Право аренды даёт доход только в пределах своего срока. Поэтому окупаемость мы сопоставляем с остатком договора и показываем, какую долю срока займёт возврат вложенного. Ни один валовой расчёт этого не делает, хотя для Пхукета это ключевой параметр.
Прирост стоимости и выход
Аренда — только часть результата. Мы считаем и то, что объект будет стоить при продаже, за вычетом расходов на сделку, а затем сводим всё в одну ставку — IRR, полную доходность в процентах годовых с учётом того, когда именно приходят деньги. Прирост считаем от цены юнита: мебель, регистрация и sinking fund при перепродаже не возвращаются.
Почему leasehold дешевеет
К leasehold нельзя просто прибавить рост рынка: право аренды — истощаемый актив, к концу срока оно стоит ноль. Остаток срока мы оцениваем как приведённую стоимость, а не линейную долю: за первые годы объект почти не обесценивается, потому что дальние годы сильно дисконтированы, а в последние — обваливается быстро. Из 30-летнего права через 10 лет остаётся около 85% стоимости, через 25 лет — около трети.
Стресс-тест вместо обещаний
Мы считаем не только базовый сценарий, но и падение ставки на 20%, рост простоя и — главное — нулевой рост стоимости. Ставка роста это допущение, а не прогноз: если весь результат держится только на ней, это не инвестиция, а ставка на рынок. Объект, который остаётся в плюсе под давлением, — другое качество решения.
Частые вопросы о доходности
Чем чистая доходность отличается от валовой?
Валовая доходность — это годовая арендная плата, поделённая на цену объекта. Она не учитывает ничего из того, что реально уменьшает доход собственника: месяцы простоя между арендаторами, комиссию управляющей компании или агента, maintenance-взнос кондоминиума, налог на землю и строения, страхование, износ мебели и налог на доход. На Пхукете разница между валовой и чистой доходностью обычно составляет от 2 до 4 процентных пунктов. Именно чистая доходность показывает, что фактически останется у собственника.
Какие расходы возникают при покупке недвижимости на Пхукете?
Помимо цены юнита обычно оплачиваются регистрационные сборы (для leasehold — регистрация права аренды, для freehold — сбор за перевод права собственности, который часто делится с застройщиком), единоразовый взнос в резервный фонд кондоминиума (sinking fund) из расчёта за квадратный метр, подключение счётчиков воды и электричества, а также мебель и оснащение, если юнит сдаётся в аренду. Все эти суммы входят в реальную стоимость входа, и доходность корректно считать именно от неё, а не от одной цены юнита.
Почему для leasehold важен срок окупаемости?
Leasehold — это право аренды на конечный срок, типично 30 лет с возможностью продления по условиям договора. Доход от объекта поступает только в пределах этого срока, поэтому окупаемость надо сопоставлять с остатком срока: окупаемость в 12 лет из 30 означает, что около 40% срока уходит на возврат вложенного, а оставшиеся годы формируют доход. Если расчётная окупаемость приближается к сроку договора, экономика объекта как источника дохода становится крайне чувствительной к простою и падению ставки. Калькулятор показывает это соотношение отдельным блоком.
Как считается налог на доход от аренды в Таиланде?
Аренда недвижимости — доход по статье 40(5) Налогового кодекса Таиланда. Из валовой арендной платы вычитается стандартный вычет 30% для строений (либо фактические расходы, если они подтверждены документами), затем личная льгота налогоплательщика 60 000 ฿, и к остатку применяется прогрессивная шкала: до 150 000 ฿ — 0%, далее ступени 5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30% и 35% свыше 5 млн ฿. Отдельно действует минимальный налог 0,5% от валового дохода, но только если он превышает налог по шкале и составляет не менее 5 000 ฿ — то есть при выручке от 1 млн ฿ в год. Калькулятор считает именно так и показывает эффективную ставку к валовой выручке.
Правда ли, что нерезидент платит с аренды 15%?
Нет — это самая частая ошибка в расчётах доходности. Ставки налога на доход в Таиланде одинаковы для резидентов и нерезидентов: прогрессивная шкала от 0% до 35%, тот же стандартный вычет 30% и та же личная льгота. Цифра 15% — это ставка удержания у источника по статье 50(3): её удерживает арендатор-юридическое лицо при выплате аренды нерезиденту. Удержание не является итоговым налогом, оно засчитывается против начисленного по шкале и при обычных суммах аренды почти всегда возвращается переплатой. Пример: при валовой аренде 1 000 000 ฿ в год налог по шкале составит 48 500 ฿, тогда как удержание 15% даст 150 000 ฿ — то есть свыше 100 000 ฿ подлежат возврату по итогам декларации. Расчёт доходности по «15% нерезиденту» занижает результат втрое по налогу.
Учитывает ли калькулятор рост стоимости недвижимости?
Да — отдельным блоком «Полная доходность». Чистая доходность и окупаемость выше считаются только по аренде, и это осознанно: арендный поток можно проверить по рынку, а рост стоимости остаётся допущением. Но полный результат складывается из двух частей, поэтому калькулятор дополнительно считает стоимость объекта на момент продажи, вычитает расходы на сделку и сводит всё в IRR — полную доходность в процентах годовых с учётом того, когда именно приходят деньги. По объектам WEGC при владении 10 лет и росте 5% в год полная доходность обычно попадает в 6,5–8,5% годовых, тогда как окупаемость только за счёт аренды составляет 18–22 года. Прирост считается от цены юнита: мебель, регистрация и sinking fund при перепродаже не возвращаются. Проверьте сценарий с нулевым ростом в стресс-тесте — если весь результат держится только на подорожании, это ставка на рынок, а не инвестиция.
Почему прирост стоимости у leasehold меньше, чем у freehold?
Потому что leasehold — истощаемый актив. Freehold это бессрочное право, его стоимость растёт вместе с рынком без поправок. Leasehold даёт право пользования на конечный срок, и по мере истечения оно дешевеет: в последний год срока продавать уже нечего. Поэтому прибавить к leasehold рыночный рост нельзя. Мы оцениваем остаток срока как приведённую стоимость, а не линейную долю: дальние годы сильно дисконтированы, поэтому за первые годы объект почти не обесценивается, а в последние обваливается быстро. Из 30-летнего права через 10 лет остаётся около 85% стоимости, через 20 лет — около 57%, через 25 лет — примерно треть. Практический вывод: у leasehold есть оптимальное окно выхода, и держать право до последних лет срока невыгодно. На одинаковых допущениях freehold обычно даёт на 1–1,5 процентного пункта годовых больше — это и есть цена структуры права, которую валовые расчёты игнорируют.
Откуда берутся цены и площади в калькуляторе?
Цена «от» и площадь стартового юнита подставляются из паспортов проектов, с которыми WEGC работает по прямому договору с застройщиком. Арендные ставки по умолчанию — ориентировочные рыночные уровни по районам Пхукета, они не являются гарантией и обязательно требуют проверки по конкретному юниту: этаж, вид, корпус и меблировка меняют ставку существенно. Мы можем предоставить расчёт по вашему юниту с фактическими цифрами из договора и актуальным арендным анализом.