Четыре платежа в Земельном департаменте считаются по разным базам и разным правилам, поэтому «примерно 6%» здесь не работает. Калькулятор собирает их вместе, показывает сумму на руки и реальную прибыль — и отдельно считает, сколько экономит выдержка пяти лет владения.
Модель рассчитана на продажу квартиры во freehold — переход права собственности с регистрацией в Земельном департаменте. Заполните поля слева, справа появится разбор до последней строки.
Официальная оценка Департамента казны, почти всегда ниже цены сделки. Точную цифру по юниту дают в Земельном офисе перед сделкой — до этого считаем от доли.
—
Это та самая цифра, которую в калькуляторе доходности нужно поставить в поле «Расходы при продаже». По умолчанию там стоит усреднённое значение — подставьте своё, и полная доходность станет точнее.
Перенести значение: открыть калькулятор доходности и вписать его в поле «Расходы при продаже» в блоке о горизонте владения.
Одни и те же деньги при разных вводных дают разный налог. Сценарии считаются от текущих значений — меняется только один параметр.
Четыре платежа, четыре разные базы. Ошибки в расчётах почти всегда возникают из-за того, что все ставки складывают на одну сумму.
Считается от оценочной стоимости, а не от цены сделки. По обычаю делится между покупателем и продавцом пополам, то есть по 1% с каждого, но распределение фиксируется в договоре. Периодически государство вводит льготную ставку 0,01% с лимитом по цене объекта — исторически она была доступна только покупателям с тайским гражданством.
Специальный налог на бизнес — 3% + 10% муниципальной надбавки = 3,3% от большей из величин: цены сделки или оценочной стоимости. Применяется, если продавец — компания либо физлицо, владевшее объектом менее пяти лет. Если освобождение есть, вместо SBT платится гербовый сбор 0,5% от той же базы. Одновременно два платежа не начисляются никогда — это самая частая ошибка в подсчётах.
Пять шагов по ст. 48(4) Налогового кодекса. От оценочной стоимости вычитается норматив расходов по сроку владения, остаток делится на число лет, к годовой сумме применяется прогрессивная шкала, результат умножается обратно на число лет. Важная деталь: вычет первых 150 000 ฿ здесь не действует — ставка 5% идёт с нуля, поэтому шкала жёстче обычной.
Чем дольше владение, тем меньше вычитается: 92% за год, 84% за два, 77% за три, 71% за четыре, 65% за пять, 60% за шесть, 55% за семь и 50% за восемь лет и более. Начатый год считается полным, срок свыше десяти лет считается как десять. При наследстве или дарении норматив фиксируется на 50%.
Норматив расходов перестаёт снижаться на восьмом году, а остаток делится на всё большее число лет — годовая база падает и попадает в низкие ставки. Поэтому кривая налога у источника не монотонна: у коротких сроков спасает большой вычет, у длинных — дробление по годам, а самое неприятное сочетание лежает посередине.
Модель описывает продажу квартиры во freehold. Выход из leasehold — это переуступка права аренды с другой структурой платежей: регистрационный сбор около 1% и гербовый сбор около 0,1% от суммы платежей за весь срок аренды. Продажа виллы с землёй и переуступка договора с застройщиком до сдачи считаются отдельно.
Сводка по четырём платежам. Колонка «по обычаю» отражает практику Пхукета, но распределение всегда фиксируется договором.
| Платёж | Ставка | База расчёта | Кто платит по обычаю |
|---|---|---|---|
| Сбор за перевод права | 2% | Оценочная стоимость | Пополам, по 1% |
| Специальный налог на бизнес (SBT) | 3,3% | Большая из величин: цена сделки или оценка | Продавец |
| Гербовый сбор | 0,5% | Большая из величин: цена сделки или оценка | Продавец, если SBT не применяется |
| Налог у источника — физлицо | Прогрессивная шкала | Оценочная стоимость за вычетом норматива по сроку | Продавец |
| Налог у источника — компания | 1% | Большая из величин: цена сделки или оценка | Продавец |
Основания освобождения от SBT: владение пять полных лет и более; имя в домовой книге не менее года при использовании объекта как основного жилья; передача законному наследнику или наследнику по завещанию; передача родному ребёнку; получение по наследству. Отсчёт пятилетнего срока ведётся по точной дате, поэтому четыре года и 364 дня освобождения не дают.
При переводе права собственности в Земельном департаменте возникают четыре платежа. Сбор за перевод права — 2% от оценочной стоимости, по обычаю делится между сторонами пополам. Специальный налог на бизнес (SBT) — 3,3% от большей из двух величин: цены сделки или оценочной стоимости. Гербовый сбор — 0,5% от той же базы, но он взимается только если SBT не применяется: одновременно оба платежа не начисляются никогда. Подоходный налог у источника — для физического лица считается по формуле Налогового кодекса от оценочной стоимости с вычетом за срок владения, для компании это 1% от большей из двух величин.
Для физического лица расчёт идёт в пять шагов по статье 48(4) Налогового кодекса Таиланда. Берётся оценочная стоимость Земельного департамента, а не цена сделки. Из неё вычитается норматив расходов, который зависит от срока владения: 92% за один год, 84% за два, 77% за три, 71% за четыре, 65% за пять, 60% за шесть, 55% за семь и 50% за восемь лет и более. Остаток делится на число лет владения. К полученной годовой сумме применяется прогрессивная шкала, причём вычет первых 150 000 батов здесь не действует и ставка 5% начинается с нуля. Полученный годовой налог умножается обратно на число лет владения. Срок свыше десяти лет считается как десять, а начатый год считается полным.
Специальный налог на бизнес в 3,3% задуман как мера против спекулятивной перепродажи и применяется, если продавец владел объектом менее пяти лет. Если пять полных лет прошло, SBT не начисляется, а вместо него платится гербовый сбор 0,5%. Разница в 2,8 процентных пункта от цены сделки — на квартире за 5 млн батов это около 140 000 батов. Отсчёт ведётся по точной дате внесения вашего имени в титул, поэтому четыре года и 364 дня льготы не дают. Калькулятор показывает эту экономию отдельной строкой.
Оценочная стоимость — это официальная оценка Департамента казны, которая используется как база для расчёта сбора за перевод права и подоходного налога у источника. Она почти всегда ниже рыночной цены сделки, что снижает налог. Точную цифру по конкретному юниту сообщают в Земельном офисе перед сделкой; заранее её можно запросить через юриста. Для предварительного расчёта в калькуляторе используется оценка как доля от цены сделки, по умолчанию 80% — это ориентир, а не гарантия.
По статье 48(4) Налогового кодекса продавец-физическое лицо при продаже недвижимости, приобретённой не в коммерческих целях, вправе не включать этот доход в годовую декларацию — тогда удержанный при сделке налог является окончательным. Альтернативно доход можно включить в декларацию и рассчитать по общим правилам, что иногда даёт возврат. Выбор зависит от полной картины ваших доходов в Таиланде за год, и его стоит просчитать с бухгалтером до сделки.
Калькулятор считает продажу квартиры во freehold, то есть переход права собственности с регистрацией в Земельном департаменте. При leasehold выход из объекта оформляется как переуступка права аренды, и структура платежей другая: регистрационный сбор около 1% и гербовый сбор около 0,1% от суммы арендных платежей за весь срок, а налогообложение дохода от переуступки определяется отдельно. Продажа виллы с землёй тоже устроена иначе, поскольку это не квартира в кондоминиуме. Для этих случаев расчёт нужно делать индивидуально.
Да, но для этого важно сохранить документы о том, как деньги приходили в Таиланд. При покупке квартиры во freehold иностранцем оформляется FET — подтверждение поступления валюты из-за рубежа. Он нужен не только для регистрации права при покупке, но и как обоснование обратного вывода средств после продажи. Храните FET, договор купли-продажи и документы Земельного офиса: без них репатриация суммы усложняется.