Справочник покупателя

Безопасная сделка и due diligence

Что проверяет независимый юрист перед покупкой на Пхукете, чек-лист проверки застройщика, титул Chanote, иностранная квота и red flags. Проверку ведёт юрист, а не застройщик — а WEGC сопровождает сделку до регистрации.

Юрист DDНезависимая проверка

ChanoteПроверка титула

Квота 49%Статус freehold

До оплатыПроверка перед деньгами

Проверить объект с юристом Как купить на Пхукете

Главная → Справочник → Безопасная сделка и due diligence

Коротко: безопасность сделки на Пхукете обеспечивает due diligence до оплаты. Независимый юрист проверяет застройщика и разрешения, статус земли и титул Chanote, свободную иностранную квоту 49%, договор (SPA), обременения и долги. Оплата идёт строго на счёт застройщика по реквизитам из договора, для новостроек — поэтапно по графику. WEGC работает по прямому контракту с застройщиком, без комиссии с покупателя, и сопровождает сделку до регистрации титула.

Что проверяет due diligence

Юридическая проверка закрывает ключевые риски ещё до того, как вы вносите крупные платежи.

Застройщик

Регистрация компании, финансовая устойчивость, история сданных проектов и соблюдение сроков, судебные споры и репутация на рынке.

Земля и титул

Право застройщика на землю, тип свидетельства (Chanote / Nor Sor 3), границы участка, отсутствие залогов, сервитутов и споров.

Разрешения

Строительное разрешение (Construction Permit), для крупных проектов — экологическая экспертиза (EIA), соответствие проекта документам.

Иностранная квота

Наличие свободной квоты 49% для freehold-регистрации на иностранца; при исчерпанной квоте — корректное оформление leasehold.

Договор (SPA)

Условия оплаты и сдачи, штрафы за задержку, гарантии, спецификации, право выхода — проверка и при необходимости правки в пользу покупателя.

Обременения и долги

Долги по кондо, ипотека на землю/проект, аресты и иные обременения, которые могут перейти к покупателю.

Чек-лист проверки застройщика

Короткий ориентир — что должно быть закрыто до подписания договора.

✓История сдач. Завершённые проекты, реальные сроки vs обещанные, отзывы покупателей.

✓Юрлицо и финансы. Регистрация компании-застройщика, бенефициары, признаки финансовой устойчивости.

✓Права на землю. Титул Chanote на проектную землю, отсутствие залогов и споров.

✓Разрешения. Construction Permit, EIA (для крупных), соответствие этажности и плотности.

✓Иностранная квота. Подтверждение свободной квоты 49% для вашего юнита (для freehold).

✓Договор и оплата. Прозрачный график платежей, реквизиты застройщика, штрафы и гарантии.

✓Управление и сборы. Управляющая компания, размер CAM и sinking fund, регламенты кондо.

Как WEGC защищает сделку

Прямой контракт

Работаем по прайс-листу застройщика, без комиссии с покупателя. Нет скрытой наценки и конфликта интересов.

Независимый юрист

Проверку проводит юрист на стороне покупателя, а не застройщик. Это принципиально для объективной оценки рисков.

Контроль оплаты

Согласуем маршрут оплаты и следим, чтобы платежи шли строго на счёт застройщика по договору, поэтапно по графику.

WEGC — бюро недвижимости бренда WEST EAST TRADE GROUP PTE. LTD. (Сингапур, UEN 202505772C). Сопровождаем сделку до регистрации титула, в том числе удалённо.

Red flags: когда стоит насторожиться

Оплата на физлицо

Просьба платить на личный счёт или «в обход» договора — серьёзный сигнал. Платёж только на счёт застройщика по SPA.

Давление и спешка

«Только сегодня», отказ дать время на DD, нежелание показывать документы — повод остановиться.

Нет разрешений

Отсутствие Construction Permit или прав на землю, «продажи на воздухе» без документов.

Гарантии доходности

Обещания «гарантированных 10–12%» в договоре без обеспечения — маркетинг, а не факт. Считайте net честно.

Nominee-схемы

Покупка земли через подставную тайскую компанию-номинала незаконна и рискованна. Для виллы — корректный leasehold.

Серый перевод

Маршрут оплаты без FET и без следа происхождения средств создаёт проблемы при регистрации freehold.

Частые вопросы

Что такое due diligence при покупке недвижимости на Пхукете?

Due diligence — это юридическая проверка объекта и продавца до сделки. Независимый юрист проверяет застройщика и его разрешения, статус земли и титул (Chanote), наличие свободной иностранной квоты 49%, договор (SPA), обременения и долги, а также корректность структуры владения. Цель — выявить риски до оплаты.

Как проверить застройщика на Пхукете?

Проверяют историю сданных проектов и соблюдение сроков, регистрацию компании и финансовую устойчивость, строительные разрешения (Construction Permit) и EIA для крупных проектов, права на землю, а также репутацию и судебные споры. Эту проверку выполняет юрист в рамках due diligence.

Что такое Chanote и зачем проверять титул?

Chanote (Nor Sor 4 Jor) — высший вид свидетельства о праве на землю в Таиланде с точными границами. Проверка титула подтверждает, что у застройщика есть законное право на землю, нет обременений, залогов и споров, а границы соответствуют проекту.

Нужен ли эскроу-счёт при покупке новостройки?

Эскроу повышает безопасность, но в Таиланде применяется не всегда. Чаще защита обеспечивается поэтапной оплатой по графику строительства и платежами строго на счёт застройщика по реквизитам из договора. Юрист подскажет оптимальную схему под конкретный проект.

Какова роль WEGC в безопасности сделки?

WEGC — бюро недвижимости бренда WEST EAST TRADE GROUP (Сингапур). Мы работаем по прямому контракту с застройщиком без комиссии с покупателя, организуем независимую юридическую проверку, согласуем маршрут оплаты и сопровождаем сделку до регистрации титула. Проверку проводит независимый юрист, а не застройщик.

Проверим ваш объект до сделки

Пришлите проект или объект — организуем независимую юридическую проверку, согласуем маршрут оплаты и проведём сделку безопасно, в том числе удалённо.

Запросить проверку Каталог проектов