Доходность недвижимости на Пхукете
Честный разбор без хайпа: чем брутто-доходность отличается от чистой, что съедает разницу, какие цифры реальны по районам и почему «гарантированные 8–12%» — обычно маркетинг.
Коротко: брутто-доходность аренды (gross) на Пхукете — обычно 6–10% для кондо и до 12% для премиальных вилл. Но чистая доходность (net) после управляющей компании (20–25%), простоев, налогов и обслуживания для большинства кондо — 4–6%. Совокупный результат = net yield + рост капитала 5–10%/год. «Гарантированные 8–12%» обычно считают по брутто — мы считаем по net и не обещаем гарантированной доходности.
Gross vs Net: что съедает разницу
Брутто-доходность — это годовая аренда, делённая на цену объекта. Реальный доход на руки (net) получается после вычета расходов:
Брутто-доходность
Годовой доход от аренды к цене объекта — без вычета расходов. Эту цифру обычно показывают в рекламе.
Чистая доходность
После УК, простоев, налогов, коммунальных сборов и резерва на ремонт. Для большинства кондо это и есть реальный ориентир.
Доходность по районам Пхукета
Ориентиры по брутто-доходности и характеру спроса. Точные цифры зависят от конкретного проекта, управления и сезона.
| Район | Порог входа | Доходность (брутто) | Тип спроса |
|---|---|---|---|
| Банг Тао | от 3,5 млн ฿ | 6–9% | Круглогодичный |
| Най Янг | от 2,8 млн ฿ | 6–10% | Круглогодичный |
| Сурин | от 8 млн ฿ | 6–9% | Премиальный |
| Камала | от 3 млн ฿ | 6–8% | Семейный / аренда |
| Ката · Карон | от 3 млн ฿ | 5–8% | Сезонный курортный |
| Раваи | от 3 млн ฿ | 5–8% | Резидентный / аренда |
| Лаян | от 3 млн ฿ | 5–7% | Долгосрочная аренда |
| Ко Кео | от 9,5 млн ฿ (виллы) | 5–7% | Резидентный |
Интерактивный расчёт по бюджету и району — в калькуляторе на странице районов.
Как поднять чистую доходность
Ликвидный район
Банг Тао и Най Янг дают круглогодичный спрос — меньше простоев и проще перепродажа.
Правильное управление
Качественная УК повышает загрузку, но берёт 20–25%. Иногда активное самоуправление добавляет к net, но требует времени.
Цена входа
Покупка напрямую у застройщика по прайс-листу без комиссии покупателю улучшает базовую экономику сделки.
На что обратить внимание (риски)
Брутто ≠ net
«8–12%» в рекламе — почти всегда брутто. Считайте после УК, простоев и налогов.
Сезонность
Высокий сезон — ноябрь–апрель. Сезонные районы (Ката-Карон) сильнее зависят от него.
Гарантированный rental pool
Фиксированная выплата (5–7%) — компромисс «меньше, но стабильнее». Проверяйте условия и устойчивость программы.
Частые вопросы
Какая реальная доходность аренды на Пхукете?
Чем отличается gross yield от net yield?
Стоит ли доверять обещаниям 8–12% годовых?
Что такое гарантированный rental pool?
Какие районы дают лучшую доходность?
Посчитаем доходность по вашему объекту
Скажите бюджет и район — пришлём расчёт по net с учётом расходов и реалистичным сценарием, без «гарантированных» процентов.